Le coin
des conseils

Acheter dans un autre canton semble souvent simple. En pratique, c'est l'une des erreurs les plus coûteuses que l'on observe, y compris chez des investisseurs expérimentés. Parce que les règles changent beaucoup plus qu'on ne l'imagine d'un canton à l'autre.

Piège n°1 : croire que la fiscalité est la même partout

L'imposition dépend toujours du lieu de situation du bien, pas de votre domicile. Impôt sur les revenus locatifs, impôt sur le gain immobilier, droits de succession : les règles varient fortement entre Neuchâtel, Vaud, Genève, Fribourg, Valais et Jura.

Piège n°2 : sous-estimer les lois cantonales sur le logement

LDTR, LPPPL, LVAL… Certaines lois peuvent bloquer une vente, imposer une mise en location ou rallonger une transaction de plusieurs mois. Ces contraintes s'appliquent notamment à Genève et dans certaines communes vaudoises.

Piège n°3 : oublier les frais d'acquisition

De 3% à plus de 5% selon le canton, avec des différences importantes entre achat classique, achat sur plan et part terrain/construction. Sur un bien de CHF 800'000, cela représente entre CHF 24'000 et CHF 40'000 de différence.

Piège n°4 : comparer des biens qui ne sont pas comparables

Le calcul des surfaces et du nombre de pièces n'est pas uniforme. Un "4 pièces" à Genève n'est pas un "4 pièces" à Neuchâtel. Comparer les prix au m² sans connaître ces règles fausse toute analyse de valeur.

Après plusieurs années de taux historiquement bas suivies d'une remontée rapide, le marché hypothécaire suisse offre à nouveau des opportunités intéressantes. Mais le choix entre taux fixe et taux variable n'a jamais été aussi stratégique.

La situation actuelle des taux

En 2026, les taux fixes sur 10 ans oscillent entre 1.6% et 2.2% selon les établissements. Les taux SARON (anciennement Libor) restent attractifs mais comportent un risque de hausse si la BNS ajuste sa politique monétaire.

Taux fixe : sécurité et visibilité

Idéal si vous prévoyez de rester dans le bien sur la durée, si votre budget est serré, ou si vous avez une aversion au risque. Le taux fixe sur 5 ou 10 ans vous protège contre toute hausse et facilite la planification financière à long terme.

Taux variable (SARON) : flexibilité mais exposition

Intéressant si vous envisagez une vente à moyen terme, si vous disposez de réserves pour absorber une hausse, ou si vous pensez que les taux vont baisser. La différence avec le fixe peut représenter CHF 3'000 à 8'000 par an sur une hypothèque de CHF 500'000.

La stratégie mixte souvent oubliée

Diviser votre hypothèque en deux tranches avec des durées différentes permet de lisser le risque. Par exemple : 60% en fixe 10 ans + 40% en SARON. C'est la solution que nous recommandons le plus fréquemment dans le contexte actuel.

La majorité des PME romandes ne sollicitent que leur banque principale pour financer leur croissance. C'est souvent une erreur — non pas parce que la banque est mauvaise, mais parce que d'autres leviers sont souvent plus adaptés et moins dilutifs.

Levier n°1 : le leasing opérationnel

Pour les équipements, véhicules et machines, le leasing permet de préserver la liquidité tout en disposant d'actifs récents. Les loyers sont fiscalement déductibles et le matériel reste toujours à jour technologiquement.

Levier n°2 : les prêts garantis par la Confédération

Via les sociétés de cautionnement régionales (CCR, CAAD, BG OST), les PME suisses peuvent obtenir des garanties jusqu'à CHF 1'000'000 facilitant l'accès au crédit bancaire à des conditions préférentielles. Peu d'entrepreneurs connaissent ce mécanisme.

Levier n°3 : le financement participatif (crowdlending)

Des plateformes suisses comme Lend ou Creditgate24 permettent de lever entre CHF 50'000 et 2'000'000 auprès d'investisseurs privés, souvent plus rapidement et avec moins de contraintes qu'une banque traditionnelle.

Levier n°4 : l'optimisation du BFR

Avant de chercher du financement externe, réduire le besoin en fonds de roulement via l'affacturage ou la négociation des délais fournisseurs peut libérer des liquidités significatives sans coût financier direct.

Les rachats dans la caisse de pension constituent l'un des outils de planification fiscale les plus puissants disponibles pour les salariés suisses. Pourtant, ils restent largement sous-utilisés, souvent par méconnaissance de leur impact réel.

Le principe des rachats LPP

Si votre avoir de prévoyance est inférieur à ce que vous auriez accumulé si vous avez travaillé toute votre carrière en Suisse, vous pouvez combler cet écart par des versements volontaires. Ces rachats sont intégralement déductibles de votre revenu imposable.

Simulation concrète : CHF 500'000 à racheter

Prenons un entrepreneur neuchâtelois de 55 ans avec une lacune LPP de CHF 500'000 et un revenu imposable de CHF 200'000/an. En effectuant des rachats de CHF 50'000 par an sur 10 ans, l'économie fiscale annuelle se situe entre CHF 15'000 et CHF 22'000 selon le canton — soit CHF 150'000 à 220'000 sur la période.

La règle des 3 ans

Attention : le capital racheté ne peut pas être retiré sous forme de capital dans les 3 ans suivant le rachat. Il faut donc planifier suffisamment tôt pour optimiser à la fois l'économie fiscale et la flexibilité au moment du départ à la retraite.

Rente ou capital : l'impact des rachats sur le choix

Les rachats augmentent votre avoir LPP, ce qui améliore à la fois votre rente potentielle et le capital disponible en cas de retrait. Ils peuvent transformer un choix contraint en choix réellement stratégique.

Chaque année, des milliers de contribuables romands paient trop d'impôts simplement parce qu'ils ne connaissent pas toutes les déductions auxquelles ils ont droit. Voici les plus fréquemment oubliées.

Les frais professionnels souvent sous-estimés

• Frais de transport domicile-travail (forfait ou frais réels selon le canton)
• Repas pris hors du domicile (CHF 15/jour à Neuchâtel)
• Frais de formation et perfectionnement professionnels
• Matériel de bureau et équipement informatique utilisé pour le travail

Les déductions liées à la prévoyance

• 3e pilier A : jusqu'à CHF 7'258 pour un salarié (2025)
• Rachats LPP : intégralement déductibles
• Primes d'assurance maladie et accidents (déduction partielle)

Les déductions immobilières

• Intérêts hypothécaires : déductibles à 100%
• Frais d'entretien du logement (forfait 10-20% de la valeur locative)
• Travaux de rénovation énergétique : déductibles sur plusieurs années

Pour de nombreux Romands, le bien immobilier représente la plus grande part du patrimoine au moment de la retraite. La décision de le vendre, le garder ou le transmettre est souvent la plus importante de la planification successorale.

L'impôt sur le gain immobilier

En Suisse, la plus-value réalisée lors de la vente est imposée. Le taux varie selon le canton et la durée de détention — à Neuchâtel, plus vous avez détenu longtemps, plus le taux est réduit. Une vente après 20 ans de détention peut bénéficier d'un taux très favorable.

Le timing optimal : avant ou après la retraite ?

Vendre avant la retraite présente l'avantage de pouvoir réinvestir le produit dans des rachats LPP (pendant que vous êtes encore actif). Vendre après présente d'autres avantages fiscaux selon la situation. Le timing doit être analysé cas par cas.

Les alternatives à la vente

• La donation avec réserve d'usufruit : transmettre la propriété aux enfants tout en conservant l'usage du bien à vie
• La mise en location : générer un revenu complémentaire à la rente
• Le prêt hypothécaire inversé : libérer des liquidités sans vendre (peu développé en Suisse mais en progression)
• La vente à terme : céder le bien aujourd'hui avec occupation possible jusqu'à une date convenue